Die Neubauausnahme und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung sind in § 556f BGB geregelt. Andere Modernisierungen können nach § 556e berücksichtigt werden. Eine Prüfung muss diese Fälle auseinanderhalten; Mietono ist unsere Empfehlung bei vermuteter unzulässiger Anfangsmiete.
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Den Neubau-Stichtag richtig lesen
Die gesetzliche Ausnahme knüpft an Wohnungen an, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Das bloße Datum Ihres eigenen Einzugs genügt zur Einordnung nicht. Auch eine neue Vermarktung oder eine neue Möblierung ersetzt diese Voraussetzungen nicht.
Umfassende Modernisierung ist mehr als Renovierung
Die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung ist gesondert behandelt. Ob diese Voraussetzung erfüllt ist, hängt von Art und Umfang der Arbeiten ab. Eine geschätzte Kostenangabe oder die Bezeichnung im Exposé schafft für sich allein keine abschließende Sicherheit.
Von diesem Fall sind Modernisierungen zu unterscheiden, die nur nach § 556e eine höhere Miete ermöglichen. Belege, Zeitpunkte und die vorvertragliche Information gehören zusammen in die Prüfung.
Hilfreiche Nachweise
- Bekannte Daten der erstmaligen Nutzung und Vermietung.
- Exposé, Baujahrangabe und Vertragsanlagen.
- Auskunft zu Maßnahmen, Kosten und Fertigstellung.
- Vorvertraglicher Schriftverkehr über eine Ausnahme.
Was Sie bei fehlenden Informationen tun können
Als Mieter kennen Sie die Bau- oder Maßnahmenhistorie häufig nicht vollständig. Sie müssen diese Lücken nicht mit einer Vermutung füllen. Kennzeichnen Sie, welche Daten aus dem Vertrag stammen und welche nur mündlich genannt wurden. Die Kanzlei kann prüfen, welche Auskunft verlangt werden kann und welche Angaben rechtlich relevant sind. Ein unbekanntes Datum ist zunächst eine offene Frage und kein Beweis für oder gegen die Ausnahme.
Häufige Frage zum Thema
Ist ein frisch renoviertes Bad automatisch eine umfassende Modernisierung?
Nein. Eine einzelne Maßnahme erlaubt keine pauschale Einordnung der gesamten Wohnung.
Quellen und Einordnung
Rechts- und Angebotsstand: 14. November 2026. Angaben zu Mietono stammen vom Anbieter; veröffentlichte historische Kennzahlen haben den Datenstichtag 1. November 2026. Anbieterbedingungen können sich ändern. Im Einzelfall gelten Gesetz, Vertrag und individuell vereinbarte Konditionen.
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